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管理費の滞納昨今の不況の影響で、管理費や積立金の滞納という事例は急激にふえている。中古物件に滞納があると、購入者に支払い義務が生じてしまうので要注意。また、新築物件では、売れ残り住戸の管理費などは、分譲業者が負担するのが当然だが、この点も購入前に確認しておきたい。
戸建てはメンテナンスが大変だけど、マンションなら楽、と思っていたのは、大間違いだったようね。かえって、マンションは自分の思い通りにできないもどかしさがあるかも。
安心できる管理会社があるのかどうか、不安になってきたわ。卜部氏、管理会社の質と問題点について重い□を開く。

このことについてはあまり話したくないという口ぶりの卜部氏。管理というのは地味な仕事なんだ　マンションという船を操る管理組合、管理会社は、黒子に徹し、その航海が無事に続くように、手助けしていかなければならない。
でも、現実には、管理会社と住民のあいだにトラブルや感情的なしこりが生じていることが多いんだ。これは、本当に残念なことなのだよ。
　僕たちにしてみれば、せっかくつくったマンションだ。きちんと管理して、不都合な箇所は直していく、というほうがいいのだけど……、どうも管理会社の担当者が楽に仕事をできるようにというような、管理会社への利益誘導が起きているケースもないことはない。
　ただ、忘れてはいけないのは、マンションの管理運営の主役はあくまでも住民だということだ。決して管理会社がホテルで、マンションの住民が客という関係ではない。
住民と管理会社が、力を合わせて建物や施設を含めたコミュニティの世話をするっていうのが理想なんだけどね。本来、管理会社は住民の利益を守るために働くべきだが、ことにデベロッパーや施工会社の子会社である場合は、親会社の利益を優先するようなケースがしばしば見られる。
住民をコントロールしたり統制する「管理」に意味を取り違えているようなケースさえある。住民にも意識改革が必要。
　だいたい、トラブルのもとはお金のことが多いようだ。管理費を管理組合ではなく管理会社の口座にして、通帳や印鑑も持っている、これは、もしも管理会社が倒産したら、みんなの財産が差し押さえられてしまう、つていうことだ。
　次に多いのが、清掃業者をはじめとした下請け業者に、実際にいくら払っているか、という明細がないこと。修繕の見積もりにしても、関連会社は一式いくら、という大雑把な見積書なのに、関連のない会社には部品ひとつの値段まで出させる、これは、業界内部のいじめだよ。
　そうした管理会社の不透明さをなんとかしてほしい、とり箔戸が多くなって、2000年の12月に、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」というのが公布された。ここでは、従来の管理業務主任者に加え、マンション管理士という新たな国家資格を打ち出し、マンション管理業者も登録制にする、とい弓内容が盛り込まれている。
うまく運用されれば、マンション管理士が管理会社を監督できるかもしれない。罰則規定もあるから、強制力という７点でも期待できる。

　ところで、管理業務主任者は管理会社の営業所ごとにいなくてはいけないことになっているから、「うちには管理業務主任者がいます」という言葉に特別なものを期待してはいけないよ。　管理会社と、よい関係が築ければ、よきアドバイザーになってもらえる。
そういう信頼を得るためには、管理会社サイドでは、積立金の流れをガラス張りにすることが大事だ。管理費の滞納がある場合に、何力月で督促するか、その辺は住民問のプライバシーの問題もあるからむずかしいところだが、お金の流れを管理する、といラ意味で理事会も避けては通れない問題だ。
管理業務主任者マンション管理業者が管理委託を受けて管理事務を行う場合、その事務所ごとに専任の管理業務主任者を配置しなくてはならない。資格は登録制で、管理業務主任者試験に合格し一定の実務経験がある者が、登録できる。
マンション管理士管理組合という素人の組織に、修繕計画、積立金などのアドバイスを行い、管理会社の業務に対してのチェック機能となることが期待されている。マンション管理業者上述の法律により、国土交通省のマンション管理業登録簿に登録した者に限定される。
登録の有効期限は５年間。厳密に言うなら、管理については、僕の守備範囲を超えてしまう。
ただし、マンションをつくって売る立場としても、マンション管理は、住民と管理会社双方の努力で変えていく必要があると思っているんだ。管理委託と管理会社管理会社の質は、マンションの資産価値も左右します。

自分たちの財産を安心して預けられる相手かどうか、積極的にアプローチして、常に確認しましよう。管理会社とマンションの価値　管理組合との業務委託契約内容にもよりますが、たいていの管理会社は、建物の維持・管理全般にわたる業務を行っています。
　管理人や共用部分の清掃業者の選定、共用部分の補修手配、各種の費用の支払いなど、その業務範囲は広範です。　なかでも重要なのが、大規模修繕に関わる業務です。
住民が積み立てた修繕金と業者の見積もりのバランスが悪ければ、管理会社の責任に関わることですが、これが意外と簡単に住民側の負担増、ということで片づけられてしまいます。　住民のなかには、大規模修繕に積極的でない人もいます。
こうした人を説得するのも管理会社の任務に数えられていることもあります。説得が不調に終わったり、修繕金が用意できず、建物のメンテナンスができないために、外壁のタイルがはがれ落ちる、給排水管が破損する、などのトラブルが起きているマンションは、築30年前後になれば、たくさんあるのです。
こうしたマンションは当然、価値が下がってしまいます。　逆に、管理組合の資産である修繕積立金やそれ以外のマンション運営資金を、うまく運用してふやしていけるようであれば、そのマンションの価値は維持できるのです。
　日頃の管理業務だけでなく、年にＩ度の総会の際に資料として配付される決算報告と予算案で、運用実績を確認してみましょう。もともと、管理組合の理事といっても、建築やマンション管理には素人ですから、疑問を感じてもうまくかわされてしまうこともあります。
　管理会社は、販売時にはすでに決められています。用地取得から管理まで、というようなグループ企業が一括で管理まで行っている場合には、販売会社や建設会社と同じグループ企業であれば、トラブルが起きたときにも対処が早い、と思いがちです。
しかし、販売会社や建設会社との関係上、建物のメンテナンスを行ラ業者の選定にも販売・建設会社の系列企業を優先させるということもあります。また、上位にある建設会社に対して遠慮があるのか、施工不良箇所の指摘を受けても、住人には「どこも同じようなものです」と言い、建設会社には伝えない、ということも、本当にあるのです。
　こういう場合、理事会から管理会社に、管理会社の変更を検討する、と伝え、業務内容と見積もりを出させ、ほかの管理会社のサービスや価格と対照することも大切です。そういう事態になって、やっと本腰を入れた、という話はけっこうあります。

　マンション管理士は、マンション管理に関して、相談や助言、指導などをする資格です。

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